Закон КНР «О вещных правах»

Раздел IV. Обеспечительное право

Глава 16. Залог без передачи имущества во владение (ипотека)

§ 1. Обычный залог (ипотека)

Статья 179. Основные права в отношении обычного залога (ипотеки). В качестве обеспечения выполнения долговых обязательств должник или третье лицо могут передать кредитору в залог имущество, при этом не передавая данное имущество кредитору во владение. В случае невыполнения должником принятых обязательств или появления обстоятельств для реализации прав в отношении заложенного имущества кредитор имеет преимущество при получении компенсации из данного заложенного имущества.

Указанный в предыдущем пункте должник или третье лицо являются залогодателями, кредитор – залогодержатель, имущество, переданное в качестве обеспечения – заложенным имуществом.

Статья 180. Сфера применения обычного залога (ипотеки). Должник или третье лицо имеют право передачи в залог следующего имущества, в отношении которого данные лица имеют право распоряжения:


1) здания и сооружения, их постоянные принадлежности;
2) права использования земли под строительство;
3) права ведения хозяйственной деятельности по подряду на целинных и иных землях, приобретенные посредством тендера, аукциона или открытого согласования;
4) средства производства, сырье, полуфабрикаты, готовая продукция;
5) недвижимость, суда, летательные аппарата в строительстве;
6) транспортные средства;
7) иное имущество, в отношении которого законодательством и подзаконными актами не предусмотрен запрет на передачу в залог.

Залогодатель может одновременно передать в залог несколько видов имущества, приведенного в предыдущем пункте.

Статья 181. Текущий залог. По договору сторон предприятия, индивидуальные частные хозяйства, лица, ведущие хозяйственную деятельность на взятой в подряд земле, могут передать в залог принадлежащие им в настоящее время или ожидаемые в будущем средства производства, сырье, полуфабрикаты и готовую продукцию. В случае невыполнения должником принятых обязательств или появления обстоятельств для реализации прав в отношении заложенного имущества кредитор имеет преимущество при получении компенсации из заложенного имущества.

Статья 182. Залог недвижимости. При передаче в залог строений вместе с ними передается в залог право использования под строительство земли, на которой расположены данные строения. При передаче в залог права использования земли под строительство вместе с ним передаются в залог строения, расположенные на данной земле.

В случае если залогодатель передал в залог имущество раздельно в нарушение предыдущего пункта, имущество, в отношении которого залог не был оформлен, считается переданным в залог.

Статья 183. Залог права использования земли под строительство промышленных объектов в сельской местности. Право использования земли под строительство промышленных объектов в сельской местности не может быть передано в залог отдельно. При передаче в залог промышленных и иных построек предприятий в сельской местности вместе с ними передается в залог право использования под строительство промышленных объектов земли, на которой данные постройки расположены.

Статья 184. Имущество, передача в залог которого запрещена. Запрещена передача в залог следующего имущества:
1) прав собственности на землю;
2) прав использования земли, находящейся в коллективной собственности: пахотной земли, жилого сектора, приусадебных участков и иных земель, если законодательством не предусмотрено иное;
3) образовательных и медицинских учреждений школ, детских садов, больниц и иных хозяйственных и общественных организаций, представляющих общественный интерес, а также иные социально значимые объекты;
3) имущества, права собственности или права использования которого не установлены или спорны;
4) имущества, которое в соответствии с законодательством опечатано, арестовано или находится под надзором;
5) иного имущества, запрет на передачу в залог которого установлен законодательством и подзаконными актами.

Статья 185. Договор о залоге. При возникновении права залога стороны должны заключить договор о залоге в письменной форме.

Договор о залоге обычно включает в себя следующие положения:
1) тип и сумма основного долга;
2) срок выполнения должником своих обязательств;
3) наименование, количество, качество, состояние, местонахождение, принадлежность или принадлежность прав заложенного имущества;
4) сфера действия залога.

Статья 186. Запрет на передачу заложенного имущества до окончания срока выполнения долговых обязательств. До окончания срока выполнения долговых обязательств залогодержатель не может заключать с залогодателем соглашения о передаче заложенного имущества в свою собственность при невыполнении в срок должником своих обязательств.

Статья 187. Регистрация залога недвижимого имущества. При передаче в залог указанного в подпунктах 1-3 пункта 1 статьи 180 настоящего Закона имущества или указанных в подпункте 5 построек на стадии строительства необходима регистрация права залога. Права в отношении заложенного имущества устанавливаются с момента регистрации данных прав.

Статья 188. Вступление в силу залога движимого имущества. При передаче в залог указанного в подпунктах 4, 6 пункта 1 статьи 180 настоящего Закона имущества или указанных в подпункте 5 судов или летательных аппаратов на стадии строительства права в отношении заложенного имущества возникают с момента вступления в юридическую силу договора о залоге. Без регистрации залога данные права в отношении заложенного имущества не могут быть установлены против добросовестного третьего лица.

Статья 189. Регистрация текущего залога движимого имущества. При передаче в залог указанного в статье 181 настоящего Закона движимого имущества предприятиями, индивидуальными частными хозяйствами и лицами, ведущими хозяйственную деятельность на взятой в подряд земле, необходима регистрация в управлении промышленно-торговой администрации по месту нахождения залогодателя. Права в отношении заложенного имущества возникают с момента вступления в юридическую силу договора о залоге. Без регистрации залога данные права в отношении заложенного имущества не могут быть установлены против добросовестного третьего лица.

В случае передачи в залог имущества в соответствии со статьей 181 настоящего Закона стороны не должны противодействовать покупателю, который выплатил рационально обоснованную сумму и приобрел заложенное имущество в процессе ведения хозяйственной деятельности.

Статья 190. Право залога и право аренды. В случае если перед заключением договора о залоге закладываемое имущество находится в аренде, права в отношении заложенного имущества не оказывают влияния на первоначальные арендаторские отношения. В случае передачи в аренду заложенного имущества после возникновения права залога такие арендаторские отношения не могут быть направлены против зарегистрированных прав в отношении заложенного имущества.

Статья 191. Передача заложенного имущества в период действия залога. При передаче залогодателем заложенного имущества в период действия залога с согласия залогополучателя полученные от передачи данного имущества средства должны быть депонированы или направлены на досрочное погашение долга. В случае если полученные средства превышают сумму обеспеченного залогом долга, оставшаяся часть возвращается в собственность залогодателя. При недостатке полученных средств для возврата долга разница погашается должником.

В период обременения имущества залогом залогодатель не может передавать заложенное имущество без согласия залогодержателя кроме как при погашении долга приобретателем данного имущества от лица залогодателя и прекращения прав в отношении заложенного имущества.

Статья 192. Передача прав залога. Права в отношении заложенного имущества не могут быть отделены от прав кредитора и самостоятельно переданы либо использованы в качестве обеспечения иного долгового обязательства. При передаче прав кредитора вместе с ними передаются права в отношении заложенного имущества, если положениями договора сторон или законодательством не предусмотрено иное.

Статья 193. Угроза снижения стоимости залога. В случае если действия залогодателя могут привести к снижению ценности заложенного имущества, залогодержатель может потребовать от залогодателя прекратить данные действия. При снижении ценности заложенного имущества залогодержатель может потребовать от залогодателя восстановить ценность заложенного имущества или предоставить дополнительный залог, соразмерный снижению ценности данного имущества. В случае если залогодатель не предоставит дополнительный залог и не восстановит ценность заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного погашения долга.

Статья 194. Отказ от прав залога. Залогодержатель вправе отказаться от прав в отношении заложенного имущества или очередности реализации права. Залогодатель и залогодержатель могут по согласию изменить последовательность прав в отношении залога, обеспечиваемую залогом сумму и др.; при этом изменение прав в отношении залога не должно оказывать неблагоприятного воздействия на права иных залогодержателей без их письменного на то согласия.

В случае предоставления залога должником из собственного имущества и отказа залогодержателя от прав в отношении данного имущества, изменения очередности или прав, иные залогодатели освобождаются от изменения порядка залог собственным имуществом, залогодержатель отказался от прав в отношении залога, их последовательности или же права к отношении залога были изменены, другие залогодатели могут быть освобождены от ответственности в связи с потерей залогодержателем приоритета в получении компенсации от реализации своих прав, за исключением случаев подтверждения другими залогодателями прежнего предоставления залога.

Статья 195. Условия, способы и порядок реализации прав в отношении заложенного имущества. В случае невыполнения обязательств должником или появления оговоренных сторонами обстоятельств для реализации прав в отношении заложенного имущества залогодержатель может заключить соглашение с залогодателем о выплате долга заложенным имуществом по установленному соотношению, а также имеет право приоритета при получении компенсации из средств, полученных от продажи или реализации на аукционе заложенного имущества. В случае если соглашение причиняет ущерб интересам иных кредиторов, такие кредиторы могут обратиться в народный суд с требованием аннулировать данное соглашение в течение 1 года с момента фактического или возможного ознакомления с причинами отмены соглашения.

В случае если залогодатель и залогодержатель не достигли согласия о способе реализации прав в отношении заложенного имущества, залогодержатель может обратиться в народный суд с требованием продажи и реализации на аукционе заложенного имущества.

При продаже заложенного имущества следует руководствоваться рыночной ценой.

Статья 196. Реализация прав на текущий залог. Права в отношении заложенного имущества, установленные в соответствии со статьей 181 настоящего Закона, реализуются при возникновении следующих обстоятельств:

1) невыплаты долга при окончании срока его выплаты;
2) банкротства или роспуска залогодателя;
3) возникновения установленных сторонами обстоятельств погашения долга;
4) иных обстоятельств, оказывающих серьезное влияние на выполнение долговых обязательств.

Статья 197. Прирост на заложенное имущество. В случае невыполнения обязательств должником или появления установленных сторонами обстоятельств для реализации прав в отношении заложенного имущества, вследствие чего заложенное имущество в согласно закону арестовано народным судом, залогодержатель имеет право получения естественного или законного прироста с заложенного имущества с момента ареста имущества, за исключением случаев, если залогодержатель не уведомил лиц, обязанных провести ликвидацию законного прироста.

Указанный в предыдущем пункте прирост должен в первую очередь использоваться для покрытия издержек, связанных с получением прироста.

Статья 198. Продажа заложенного имущества. Если при продаже или реализации с аукциона заложенного имущества, полученные средства превышают обеспеченный залогом долг, оставшаяся часть возвращается в собственность залогодателя. При недостатке полученных средств для возврата долга разница погашается должником.

Статья 199. Очередность погашения долга нескольким залогодержателям. При передаче в залог одно и того же имущества двум и более залогодержателям полученные при продаже или реализации с аукциона средства используются для погашения задолженности в следующей очередности:

1) при регистрации прав в отношении заложенного имущества погашение осуществляется в соответствии с очередностью регистрации; при одинаковой очередности – в пропорции сумма долга;
2) залогодержатель, зарегистрировавший права в отношении заложенного имущества, имеет преимущество перед залогодателем без регистрации прав;
3) при отсутствии регистрации прав в отношении заложенного имущества погашение осуществляется в пропорции к сумме долга.

Статья 200. Особые положения о реализации прав в отношении прав использования земли под строительство. Строения, построенные на земле после передачи в залог права использования данной земли под строительство, не относятся к заложенному имуществу. При реализации прав в отношении заложенного имущества допускается распоряжение новыми строениями вместе с правами использования земли под строительство, однако залогодержатель не имеет преимущества при погашении долга из средств, полученных от реализации новых строений.

Статья 201. Особые положения о реализации прав в отношении права ведения хозяйственной деятельности на земле, взятой в подряд. При реализации прав в отношении использования земли, заложенной вместе с заводскими и иными постройками в сельской и городской местности в соответствии со статье 183 настоящего Закона, или ведения хозяйственной деятельности по подряду в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 180 настоящего Закона, запрещается изменять назначение земли или ее форму собственности кроме как в установленном законом порядке.

Статья 202. Срок реализации прав в отношении заложенного имущества. Залогодержатель должен реализовать право в отношении заложенного имущества во время действия права обращения в суд по долговым обязательствам. В противном случае данное право залогодержателя не подлежит защите народным судом.

§ 2. Залог на максимальную сумму

Статья 203. Понятие залога на максимальную сумму. В целях обеспечения выполнения долга, который возникнет в определенный период в будущем, должник или третье лицо могут передать кредитору в залог имущество. В случае невыполнения обязательств должником или появления установленных сторонами обстоятельств для реализации прав в отношении заложенного имущества, кредитор имеет преимущество при получении компенсации из заложенного имущества в пределах максимальной суммы задолженности.

В случае возникновения права залога на максимальную сумму при уже существующих долговых обязательствах при согласии сторон допускается перенос данных долговых обязательств под обеспечение залогом на максимальную сумму.

Статья 204. Передача части прав до возникновения обеспечении залогом на максимальную сумму. При передаче части прав по долговым обязательствам до возникновения долговых обязательств, обеспечиваемых залогом на максимальную сумму, право на залог не передается кроме как по отдельной договоренности сторон.

Статья 205. Изменение соглашения сторон о залоге на максимальную сумму. До возникновения долговых обязательств, обеспеченных залогом на максимальную сумму, залогодатель и залогодержатель могут посредством соглашения изменить период возможного возникновения долга, характер долга и его максимальную сумму. Изменение содержания соглашения не должно оказывать неблагоприятного воздействия на права других залогодержателей.

Статья 206. Установление долговых обязательств. Долговые обязательства определяются в случае:
1) окончание согласованного срока возникновения долговых обязательств;
2) в случае отсутствия договоренности о сроке возникновения долговых обязательств или его неопределенности – при требовании установить долг залогодателем или залогополучателем по прошествии 2 лет с момента возникновения залога на максимальную сумму;
3) невозможности возникновения нового долга;
4) опечатывания или ареста заложенного имущества;
5) банкротства или роспуска должника или залогодателя;
6) в иных случаях установления долга, предусмотренных законодательством.

Статья 207. Применение положений § 1 данной главы в отношении залога на максимальную сумму. Кроме положений настоящей главы в отношении залога на максимальную сумму применяются положения §1 настоящей главы в отношении обычного залога (ипотеки).